房地产抵押的相关法律规定对估价的影响（二）
时间: 2014-05-17 17:45:24     来源: 泰德典当行

《中华人民共和国合同法》第286条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定如下：

　　建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日起或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

　　从上面有关的规定来看，房地产抵押权的优先地位是相对的，具体分析目前我国房地产开发情况，建筑工程承包人往往替房地产开发商垫付工程款进行建设，由于一般建筑工期比较长，不确定因素较多，房地产开发商的在建工程抵押贷款行为，对金融机构来说具有一定的风险，不良信贷发生的几率较大，因此对于在建工程的抵押贷款无论是金融机构或房地产估价机构，都应非常慎重，以免发生不可挽回的损失，此时对金融机构来讲，有一个长期合作的、非常可以信赖的、可靠的房地产估价机构是最为重要的。

　　对于房地产估价机构的在建工程估价，建议应注重核实工程的土地出让合同缔结情况，土地出让金及相关税费的支付情况，在建工程款的给付情况，在各种费用核实的情况下，出具估价报告。对金融机构的风险防范我们有如下建议：

　　认真审查贷款单位的信用情况以及自有资金的情况，并在贷款的金融机构建立基本结算账户，将贷款划入专门的账户实行严格的监督管理，再者在发放贷款时，要由贷款人逐笔申请并提供需要付款的证明，然后由金融机构直接拨付对方。而且要在贷款合同中明确规定发包人要对其财务报表、税务报表、贷款项目的相关合同及其变更事项以及预售方案进行及时披露，以便有关方面及时掌握发包人的资金流动情况、财务状况、债务清偿情况。

　　房地产抵押贷款中的土地使用权抵押的问题也是非常复杂的，《担保法》第56条规定：

　　拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金及相关税费的款额后，抵押人有优先受偿权。

　　按现行法律，出让土地使用权抵押应是最为安全和规范的担保方式，但是，因为我国的土地产权管理制度及其相关的法律法规规定不是十分健全，以及行政执法中有时出现的人为因素，在房地产抵押贷款中涉及土地使用权抵押中仍存在着较多的问题，这些问题对房地产估价机构收集估价依据和金融机构防范不良信贷的风险尤为重要。

　　首先，地方政府考虑发展地方经济，减免土地使用权出让金并指令地方土地管理部门限期办理土地使用权证后，土地使用权占有者进行土地使用权抵押贷款所形成的风险，此时由于土地使用权占有方并未有完全履行相关义务，即全额缴纳土地出让金，此时虽有地方政府的优惠政策甚至地方政府有关部门专门下达文件，但从法律意义上看，这时所获得的土地使用权只是形式上的，在实质上并未在法律上生效。出现这种情况的后果有两种情况：一种是政府随意收回土地使用权，此时地方政府只赔付直接损失，并且如有违法事实则为无偿收回；另一种情况是无法控制开发商的投机行为。这两种情况都对放贷的金融机构造成直接的危害。对于这类问题在估价机构方面的风险防范与控制，我们建议：

　　1、确认、验证国有土地使用权证，取得他项权利证明书；

        2、核查土地使用权人的土地使用权出让合同；

        3、审核土地使用权人的缴款证明；

        4、正确对待当地政府的相关优惠政策文件，第一要认真审查文件的内容、级别等情况。第二对文件中的相关内容是否落实到了土地使用权出让协议中的情况要认真加以核实，相关文件是否与国家法律法规的规定有所抵触；

        5、详细考察地方政府的信用情况；

        6、规范贷款合同防范前面所述的工程款（承包人）优先风险。

　　对于房地产估价机构与从事房地产信贷的金融机构来讲，认真掌握国家与房地产相关的法律法规以及各个规章制度，对于更好的进行房地产估价和开展房地产信贷工作是非常有裨益的，当然对相关的专业以及行政程序的掌握也是不可忽视的。从事房地产信贷业务的金融机构最关注的，也是房地产估价机构的最基本工作，当然是作为抵押物的房地产价值的确定，房地产价格估算的每一个环节对房地产估算价格的最终确定，都有着重要影响，相关方面对其加以分析是十分必要的。